Miks Lasnamäe korter ei lähe müügiks: 10 põhjust, mida omanik sageli ei märka

1. Hind on määratud soovi, mitte turu järgi

Kõige sagedasem põhjus, miks huvi on nõrk, on liiga kõrge hind. Omanik vaatab naabrite kuulutusi ja mõtleb: kui nemad müüvad sellise hinnaga, siis saan ka mina. Aga kuulutused ei näita päris tehinguid. Need näitavad müüjate ootusi. Korter võib olla portaalis 140 000 euroga, kuid see ei tähenda, et see müüakse selle hinnaga.

Tegelik hind ei teki omaniku peas ega aktiivsetes kuulutustes. Hind tekib kolme asja koosmõjus: tehtud tehingud, praegune konkurents ja konkreetse korteri seisukord.

Kui korter on turust kallim, liigub tõsine ostja lihtsalt edasi. Ta ei pruugi isegi helistada, sest kõrval on sarnane objekt odavamalt või paremini ette valmistatud korter sama raha eest.

Lasnamäel on see eriti nähtav, sest piirkond on suur ja ostjal on peaaegu alati alternatiiv. Kui korter ei ole eriline, muudab liiga kõrge hind kuulutuse kiiresti päris ostja jaoks nähtamatuks.

2. Omanik võrdleb korterit valede objektidega

Teine levinud viga on võrrelda oma korterit ainult pinna ja tubade arvu järgi. Näiteks: mul on ka 3-toaline korter, järelikult peaks hind olema sama. Tegelikult võivad kaks 3-toalist korterit Lasnamäel erineda hinnas 10 000, 20 000 või isegi rohkem eurot.

Loeb maja, korrus, trepikoja seisukord, lift, planeering, rõdu, vaade, kõrvalkulud, remont, köögi ja sanitaarruumi seisukord, dokumendid, parkimine ja ka see, kui korras on maja ümbrus.

Ostja ei võrdle ainult ruutmeetreid. Ta võrdleb tulevast elu selles korteris. Kui palju tuleb pärast ostu juurde investeerida? Kas elektrisüsteem vajab vahetust? Mis seisus on torustik? Kas ümberehitustega on küsimusi? Kui hästi toimib korteriühistu? Mis seisus on maja?

Kui omanik võrdleb oma korterit parimate pakkumistega, kuid ei arvesta enda korteri nõrgemaid külgi, läheb hind turust lahku.

3. Fotod ei müü korterit

Lasnamäel on palju tüüpkortereid. See tähendab, et fotod on eriti tähtsad. Kui korter tundub piltidel pime, kitsas, täis asju või korrastamata, liigub ostja kuulutusest kiiresti mööda.

Halvad fotod võivad rikkuda ka normaalse korteri mulje. Telefoniga tehtud pildid õhtul, viltused nurgad, kinni tõmmatud kardinad, üleliigsed asjad, halb valgus, määrdunud pinnad ja juhuslikud esemed kaadris vähendavad soovi korterit vaatama tulla.

Ostja ostab kõigepealt silmadega. Alles pärast seda hakkab ta uurima dokumente, kõrvalkulusid ja detaile. Kui esimene mulje on nõrk, ei pruugi ta üldse helistada.

Mõnikord piisab sellest, et eemaldada üleliigsed asjad, koristada korter, lisada valgust, pildistada ruumid õigesti ja näidata planeeringut arusaadavalt. Huvi võib pärast seda olla täiesti teine.

4. Kuulutuse tekst on liiga kuiv või segane

Kuulutuse tekst mõjutab samuti müüki. Mitte nii palju kui hind ja fotod, aga mõjutab. Eriti siis, kui korter ei ole uus ja objektil on nüansse.

Nõrk tekst kõlab tavaliselt nii: müüa valgusküllane ja hubane korter heas piirkonnas. See ei ütle ostjale peaaegu midagi. Kõik korterid on kuulutustes kuidagi valgusküllased, hubased ja heas asukohas. Ostja vajab konkreetset infot.

Milline on planeering? Mis jääb korterisse? Millal tehti remont? Mis seisus on elektrisüsteem? Millised aknad on ees? Kas on rõdu? Mis korrus? Milline vaade? Mis seisus on maja? Kuidas on parkimisega? Millised on kõrvalkulud? Mis on lähedal? Kas ümberehituste kohta on dokumendid olemas?

Hea kuulutus ei pea olema ilukirjandus. See peab rahulikult selgitama, mida täpselt müüakse, mis seisus korter on, kellele see võiks sobida ja millised olulised küsimused on juba kontrollitud.

5. Korter vajab värskendust, kuid hind on nagu valmis objektil

On kortereid, mida saab hästi müüa ka ilma remondita. Aga ainult siis, kui hind peegeldab ausalt korteri seisukorda. Probleem tekib siis, kui korter vajab investeeringuid, kuid hind on peaaegu sama nagu sissekolimiseks valmis objektil.

Ostja arvutab kiiresti. Köök, sanitaarruum, põrandad, seinad, elekter, mööbel, tehnika, uksed. Isegi väiksem remont võib tegelikkuses maksta rohkem, kui müüjale alguses tundub.

Kui pärast ostu tuleb korterisse panna 15 000 kuni 25 000 eurot, tuleb see läbirääkimistes kindlasti esile. Ostja ei maksa valmis korteri hinda objekti eest, kus ta peab kohe remondiga alustama.

Enne müüki ei ole alati vaja kapitaalremonti teha. Tihti piisab sellest, et korter korda teha, üleliigsed asjad eemaldada, väiksemad vead parandada, nähtavad defektid korrastada, koristada korralikult ja valmistada objekt pildistamiseks ette.

6. Dokumentide või ümberehitustega on küsimusi

Ostjad on muutunud tähelepanelikumaks. Pangad samuti. Kui korteris on tehtud ümberehitusi, ühendatud vannituba ja tualett, muudetud avasid, tõstetud kööki või tehtud muid muudatusi, võib see müügis tekitada küsimusi.

Iga ümberehitus ei ole automaatselt probleem. Kuid kui dokumendid ei vasta korteri tegelikule seisule, võib ostja ehmuda. Hindaja võib sellele tähelepanu juhtida. Pank võib küsida lisaselgitusi või dokumente.

Omanikule võib see tunduda väike asi: nii on juba ammu olnud ja kõik on rahul. Ostja jaoks on see aga risk. Ta mõtleb mitte ainult ostule, vaid ka sellele, kas ta saab selle korteri hiljem ise probleemideta edasi müüa.

Kui dokumentidega on küsimusi, on parem nendega tegeleda enne aktiivset müüki. Või vähemalt peab müüja teadma, kuidas olukorda ostjale, hindajale ja notarile selgitada.

7. Ostja ei saa aru, mis toimub maja ja korteriühistuga

Lasnamäel ei sõltu korteri hind ainult korterist endast. Maja ja korteriühistu on väga olulised.

Ostja vaatab trepikoda, lifti, fassaadi, katust, torustikku, küttesüsteemi, ventilatsiooni, korteriühistu laene, remondifondi ja kõrvalkulusid. Kui maja tundub väsinud või ühistu kohta on küsimusi, mõjutab see hinda.

Mõnikord arvab omanik, et ta müüb ainult oma korterit. Tegelikult ostab ostja osa majast ja tulevased kulud tulevad ostuga kaasa. Kui majas on plaanis suur remont, ühistul on laen või kõrvalkulud on tavalisest kõrgemad, tuleb seda hinnas ja objekti esitluses arvestada.

Hea on, kui müüja saab näidata kõrvalkulude arveid, rääkida korteriühistust, suurematest töödest ja maja seisukorrast. See vähendab ostja ebakindlust ja aitab tal kiiremini otsust teha.

8. Kuulutus seisab liiga kaua ja kaotab värskuse

Kui korter on portaalides pikka aega ilma tulemuseta, tekib ostjatel tunne, et sellega võib midagi valesti olla. Isegi siis, kui probleem on ainult hinnas või nõrgas esitluses.

Kuulutus, mis seisab mitu kuud, kaotab värskuse. Inimesed näevad seda uuesti ja uuesti. Siis algavad hinnalangetused. Mõnikord ootab ostja teadlikult, sest ta saab aru, et pikalt müügis olnud objekti puhul võib müüja olla läbirääkimistes paindlikum.

Seetõttu ei piisa sellest, et kuulutus lihtsalt üles panna ja oodata. Tuleb jälgida turu reaktsiooni. Kui palju on vaatamisi? Kui palju on kõnesid? Kui palju on näitamisi? Milliseid küsimusi ostjad küsivad? Miks nad pakkumist ei tee? Mida nad pärast vaatamist ütlevad?

Kui kõnesid peaaegu ei ole, on probleem tavaliselt hinnas, fotodes või kuulutuse esimeses muljes. Kui kõnesid on, aga vaatamisi ei tule, võib puudu olla infost või hind hirmutab pärast esimest kontakti. Kui vaatamisi on, aga pakkumisi ei tule, näeb ostja kohapeal midagi, mis ei vasta kuulutuse ootusele.

9. Läbirääkimised takerduvad

Mõnikord saab korter huvi, kuid tehing ei liigu edasi läbirääkimiste tõttu. Omanik reageerib hinnapakkumisele liiga järsult, ei taha tingimusi arutada, ei ole valmis puudusi selgitama või võtab ostja küsimusi isiklikult.

Ostja peaaegu alati kaupleb. See on normaalne. Eriti siis, kui ta näeb puudusi, tulevasi kulusid või sarnaseid odavamaid pakkumisi. Kauplemine ei tähenda alati, et ostja ei ole tõsine. Sageli on see lihtsalt osa protsessist.

Oluline on aru saada, kus saab vastu tulla ja kus mitte. Mõnikord on parem teha väiksem hinnasoodustus tugevale ostjale, kellel on pangast esmane nõusolek olemas, kui oodata mitu kuud uut tundmatut ostjat. Eriti juhul, kui turg on juba näidanud, et praegune hind ei tekita aktiivset nõudlust.

Läbirääkimised peavad olema rahulikud. Ostjale tuleb anda tunne, et tehing on arusaadav, dokumendid on korras, müüja on mõistlik ja protsessi saab notaris lõpuni viia ilma liigse segaduseta.

10. Müügistrateegiat ei ole

Korteri müük ei ole ainult kuulutus kinnisvaraportaalis. Vaja on strateegiat: mis hinnaga alustame, kellele müüme, kuidas korteri ette valmistame, milliseid plusse näitame, milliseid nõrku kohti selgitame, kuidas läbirääkimisi juhime ja millal hinda korrigeerime.

Ilma strateegiata muutub müük sageli lihtsalt ootamiseks. Omanik paneb korteri müüki ja loodab, et õige ostja tuleb ise. Mõnikord tulebki. Kuid sageli jääb objekt seisma, kaotab värskuse ja muutub järk-järgult vähem atraktiivseks.

Lasnamäel on strateegia eriti oluline, sest konkurents on suur. Ostja ei vali ühte korterit kahe hulgast, vaid ühte kümnete sarnaste pakkumiste seast. Et objekt silma paistaks, peab see olema õigesti hinnastatud, korralikult ette valmistatud ja ostjale selgelt esitletud.

Mida teha, kui Lasnamäe korter ei müü?

Kõigepealt tuleb olukorda ausalt vaadata. Mitte emotsiooni, vaid numbrite järgi.

Mitu päeva on korter müügis olnud? Kui palju on tulnud kõnesid? Kui palju on olnud vaatamisi? Kas on tehtud pakkumisi? Millised kommentaarid korduvad? Mis hinnaga on sarnased korterid müügis? Millised neist näevad paremad välja? Mis on piirkonnas juba müüdud? Kuidas sinu korter konkurentidega võrreldes paistab?

Kui kõnesid peaaegu ei ole, ei võta turg hinda või esitlust vastu. Kui vaatamisi on, aga pakkumisi ei tule, näeb ostja probleemi kohapeal. Kui pakkumisi tehakse, aga need on hinnast palju madalamad, annab turg tagasisidet, mida ei tasu ignoreerida.

Mõnikord tuleb muuta hinda. Mõnikord fotosid. Mõnikord teksti. Mõnikord tuleb enne müüki dokumendid korda teha. Mõnikord piisab sellest, et korteri tugevad küljed paremini välja tuua. Ja mõnikord tuleb ausalt tunnistada, et korter vajab remonti ning seda tuleb müüa mitte valmis koduna, vaid potentsiaaliga objektina.

Kokkuvõte

Lasnamäe korter ei pruugi müüa mitte sellepärast, et piirkond oleks halb või ostjaid ei oleks. Enamasti on põhjus selles, et objekt on valesti hinnastatud, halvasti ette valmistatud või nõrgalt turule toodud.

Lasnamäe ostja oskab võrrelda. Ta näeb hinda, seisukorda, fotosid, maja, dokumente ja tulevasi kulusid. Kui korter tundub konkurentidest nõrgem, kuid hind on nagu tugevamal pakkumisel, muutub müük keeruliseks.

Hea uudis on see, et enamik vigu on parandatavad. Tuleb vaadata hind üle, parandada esitlust, kontrollida dokumente, mõista tegelikku konkurentsi ja ehitada üles normaalne müügistrateegia.