Mis toimub Maardu korteriturul 2026. aastal?

Maardu korteriturg näitab 2026. aasta esimese viie kuu põhjal hinnakasvu, kuid tegelik pilt on mitmekihilisem. Keskmine ruutmeetrihind on tõusnud, samal ajal tuleb arvestada tehingute arvu, korterite suurust, vanema elamufondi seisukorda ning uusarenduste Ringi Kodud ja Avar 8 mõju.

Maardus on korraga müügis väga erinevaid kortereid: vanemate paneel- ja kivimajade korterid, remonditud korterid, kompaktsed objektid esimeseks koduks või investeeringuks ning uued A-energiaklassiga kodud.

Seetõttu ei näita üks keskmine number enam konkreetse korteri tegelikku turuväärtust. Õige hinna määramiseks tuleb vaadata, milliste objektidega konkreetne korter päriselt konkureerib.

Turu üldine liikumine

2025. aastal toimus Maardus 264 korteriomandi tehingut. Keskmine ruutmeetrihind oli 1741 €/m² ja mediaanhind 1632 €/m².

2026. aasta mai lõpu seisuga on tabelis 88 tehingut. Keskmine ruutmeetrihind on tõusnud 1879 euroni ja mediaanhind 1775 euroni ruutmeetri kohta.

Kasv on näha nii keskmises hinnas kui ka mediaanhinnas. See on oluline, sest mediaanhind aitab vähendada üksikute väga kallite või väga odavate tehingute mõju. Samal ajal jääb Maardu tundlikuks turuks, kus hind sõltub tugevalt maja seisukorrast, korteri remondist, korrusest, planeeringust, kommunaalkuludest ja dokumentide korrasolekust.

Kõige aktiivsemad segmendid

Kõige selgem nõudlus on praegu 30-55 m² korterite vastu. Sellesse vahemikku jäävad kompaktsed 1-2-toalised korterid ja väiksemad 3-toalised kodud. Need sobivad nii esimeseks koduks, üürikorteriks kui ka investeeringuks.

Korterid 30-40,99 m²

2025. aastal toimus selles segmendis 85 tehingut. Keskmine hind oli 1849 €/m². 2026. aasta mai lõpu seisuga on selles grupis juba 34 tehingut ning keskmine hind on tõusnud 1992 euroni ruutmeetri kohta.

See on Maardus üks likviidsemaid segmente. Ostja jaoks on koguhind arusaadavam, pankadel on selliseid objekte lihtsam hinnata ja müüjal on selgem sihtrühm.

Korterid 41-54,99 m²

2025. aastal oli selles grupis 91 tehingut ning keskmine hind 1615 €/m². 2026. aasta mai lõpu seisuga on 29 tehingut ja keskmine hind on tõusnud 1790 euroni ruutmeetri kohta.

Selles segmendis on hinnakasv kõige tugevam. Samas võib vahe kahe sama suurusjärgu korteri vahel olla suur. Heas seisukorras korter ja remonti vajav korter võivad erineda hinnas kümnete tuhandete eurode võrra.

Suuremate korterite hinnakasv on tagasihoidlikum

55-69,99 m² korterite segmendis oli 2025. aastal 39 tehingut ja keskmine hind 1502 €/m². 2026. aasta mai lõpu seisuga on selles grupis 15 tehingut ning keskmine hind 1521 €/m².

Siin on kasv minimaalne. See näitab, et vanema elamufondi suuremad pereelamised ei kalline sama kiiresti kui kompaktsed korterid. Ostja kogubudget on suurem, kuumakse on kõrgem ja nõudmised maja seisukorrale on tavaliselt rangemad.

Mis mõjutab Maardu turgu praegu?

Müügis on palju aktiivseid pakkumisi. Ostja ei võrdle enam ainult vanemaid kortereid omavahel, vaid vaatab järjest rohkem ka seda, mida pakuvad uusarendused.

Uusarendused ei kaota nõudlust vanema elamufondi vastu, kuid muudavad võrdlust. Kui vanema korteri hind liigub uue kodu hinnale liiga lähedale, hakkab ostja arvestama ka tulevasi remondikulusid, energiatõhusust, maja seisukorda ja edasist likviidsust.

Miks hinnad kasvavad?

Hinnakasvu taga ei ole üks põhjus, vaid mitu tegurit korraga.

• Aktiivsemalt liiguvad kompaktsed korterid, mille ruutmeetrihind on tavaliselt kõrgem.
• Ostjad eristavad paremini remondi kvaliteeti, maja seisukorda ja planeeringut.
• Uusarendused loovad kogu Maardu turule uue võrdlustaseme.
• Hästi ette valmistatud korterid paistavad tavaliste pakkumiste seast rohkem välja.

Mida see tähendab müüjale?

Kui müüte korterit Maardus, ei piisa sellest, et võtta keskmine ruutmeetrihind ja korrutada see korteri pindalaga. Vaadata tuleb konkreetset objekti ja selle tegelikke konkurente.

• millised sarnased korterid on päriselt müüdud;
• millised korterid on praegu aktiivselt müügis;
• mis seisus on maja;
• mis seisus on korter;
• milline on korrus ja planeering;
• millised on kommunaalkulud;
• kuidas objekt paistab välja Ringi Kodud ja Avar 8 kõrval;
• kas esineb juriidilisi või tehnilisi nüansse.

Kui vanema maja korteri hind läheneb uusarenduse tasemele, peab olema selge, miks ostja peaks just selle objekti valima. Eelis võib olla suurem pind, parem asukoht, korralik remont, mööbel, parkimine, madalamad kulud või võimalus kohe sisse kolida.

Mida see tähendab ostjale?

Ostja jaoks on Maardu praegu huvitav just seetõttu, et valikut on rohkem. Võimalik on vaadata soodsamaid vanema fondi kortereid, remonditud variante ja uusi projekte.

Samas ei tohiks võrrelda ainult ostuhinda. Vanem korter võib olla odavam, kuid vajada kohe lisainvesteeringuid. Uus korter võib olla kallim, kuid tehniline seisukord, energiatõhusus ja remondivajadus on ostjale arusaadavamad.

Enne ostu tasub kindlasti kontrollida dokumente, planeeringut, maja seisukorda, korteriühistu otsuseid ja reaalseid kommunaalkulusid.

Kokkuvõte

Maardu korteriturg näitab 2026. aasta esimese viie kuu põhjal hinnakasvu. Keskmine ruutmeetrihind on tõusnud ligikaudu 7,9% ja mediaanhind 8,7%. Kõige aktiivsemad segmendid jäävad vahemikku 30-55 m². Just seal on hinnaliikumine kõige selgem.

Suuremate korterite hinnakasv on tagasihoidlikum ning väga väikeste ja väga suurte objektide puhul ei ole praegu piisavalt tehinguid, et teha kindlaid järeldusi.

Ringi Kodud ja Avar 8 mõjutavad juba kogu turgu. Need loovad uue konkurentsitaseme ja sunnivad vanemat elamufondi täpsemalt hinnastama. Müüja jaoks tähendab see, et õige hinnastamine on olulisem kui varem. Ostja jaoks tähendab see suuremat valikut, aga ka rohkem nüansse, mida võrrelda.

Kui plaanite Maardus korterit müüa, tasub alustada mitte soovitud hinnast, vaid tegelike tehingute, aktiivsete konkurentide ja oma korteri seisukorra analüüsist. Vale hind võib maksta nii aega kui ka lõplikku müügihinda.