Kinnisvara ostmisel peetakse tavaliselt silmas tervet korterit või maja. Praktikas satub aga sageli müüki osa kinnisasjast, ehk siis kaasomandi osa. See võib juhtuda pärimise, lahutuse või ka investeeringu puhul, kus üks omanikest soovib oma osa edasi müüa.
Selline ost võib tunduda soodne, kuid enne otsuse langetamist tuleb arvestada mitmete riskide ja seaduslikult sätestatud piirangutega.
Mis on kaasomand?
Asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 1 kohaselt võib asi kuuluda mitmele isikule ühiselt – seda nimetatakse kaasomandiks.
Oluline on mõista:
- Juriidiliselt eksisteerib ainult ideaalne osa (nt 1/2, 1/3, 1/4), mitte konkreetne korter või tuba.
- Kui omanikud soovivad täpsustada, kes millist osa kinnistust tegelikult kasutab, tehakse kasutuskorra kokkulepe. See võib olla notariaalselt kinnitatud ja kantud kinnistusraamatusse, andes kindlust, milline osa reaalselt kelle kasutuses on.
Ilma kasutuskorra kokkuleppeta võivad tekkida vaidlused garaaži, õue või korterite kasutamise üle.
Ostueesõigus
Kaasomandi osa ostmisel tuleb arvestada ostueesõigusega.
- Vastavalt AÕS § 244 lg 1 on teistel kaasomanikel õigus osta müüdav osa samadel tingimustel, mis kolmandal isikul.
- Tehing sõlmitakse esmalt notari juures, pärast mida notar teavitab teisi kaasomanikke. Neil on 2 kuud aega oma eesõigust kasutada (AÕS § 249).
- Erand: kui osa müüakse lähedasele sugulasele (abikaasa, laps, vanem jms), siis ostueesõigus ei kehti (AÕS § 244 lg 2).
See tähendab, et isegi kui oled juba lepingu sõlminud, võivad teised kaasomanikud sinu asemel ostjaks astuda.
Millised riskid kaasnevad?
- Otsustamine toimub ühiselt – kõik olulised otsused (müügiotsus, hüpoteegi seadmine, suuremad remondid) tuleb teha üksmeelselt (AÕS § 72 lg 1).
- Kasutusõiguse ebamäärasus – ilma notariaalse kasutuskorra kokkuleppeta ei saa olla kindel, mida reaalselt kasutada saad.
- Likviidsus – hiljem võib olla keeruline oma osa müüa, sest vähesed soovivad osta vaid osa kinnistust.
- Pangafinantseerimine – pangad on ettevaatlikud ja annavad laenu peamiselt siis, kui on olemas kasutuskorra kokkulepe või kinnisasi on jagatud korteriomanditeks (korteriomand).
- Vaidlused kaasomanikega – igapäevased kulud ja kohustused (kommunaalid, hooldus) jagunevad proportsionaalselt, kuid võivad põhjustada erimeelsusi.
Mida kontrollida enne ostu?
- Kas on olemas notariaalne kasutuskorra kokkulepe?
- Millised on teiste kaasomanike suhted ja plaanid?
- Kas kinnistusraamatus on märgitud hüpoteegid, keelumärgid või arestid?
- Milline on kinnisasja seisukord? – kulud jagunevad vastavalt osadele.
- Kas pank rahastab ostu? – uuri tingimused juba enne ostu.
Kuidas riske vähendada?
- Nõua kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist või kinnitamist notaris.
- Pane kirja kokkulepped kulude ja otsuste osas (remont, parkimine, üürisuhted).
- Vajadusel kasuta juristi või maakleri abi.
- Mõtle pikaajaliselt – mis saab siis, kui soovid hiljem oma osa müüa.
Kaasomandi osa ost võib olla odavam kui terve kinnistu ost, kuid see on seotud suuremate riskidega. Kui kasutuskorra kokkulepe on paigas ja suhted kaasomanikega toimivad, võib see olla mõistlik samm. Kui aga selgus puudub, võib kaasomandi osa osutuda pigem koormaks.