Paljud omanikud mõtlevad üüritulust väga lihtsalt: üürnik maksab 700 eurot kuus, järelikult ongi kogu tulu 700 eurot. Igapäevases mõttes võib nii mõelda. Tuludeklaratsiooni jaoks tasub aga numbreid täpsemalt vaadata.
Selles artiklis selgitan, kuidas deklareerida korteri üüritulu Eestis, kuidas töötab 20% mahaarvamine, millal tuleb tulumaks tasuda ja miks on mõistlik hoida üür, kõrvalkulud ja tagatisraha eraldi arvestuses.
Kas korteri üüritulu peab deklareerima?
Jah. Kui annad korteri üürile ja saad selle eest raha, tuleb see tulu tuludeklaratsioonis näidata.
See kehtib ka siis, kui korter kuulub sulle eraisikuna. Ei ole vahet, kas üürnik maksab pangakontole või sularahas. Kui tegemist on üüriga, on see maksustatav tulu.
Kuidas töötab 20% mahaarvamine eluruumi üürimisel?
Kui füüsiline isik annab üürile eluruumi, näiteks korteri või maja, tehakse tuludeklaratsioonis üüritulust automaatselt 20% mahaarvamine.
See ei tähenda, et tulumaks väheneb 20%. See tähendab, et 20% võrra väheneb summa, millelt tulumaksu arvutatakse.
Väiksemate remonditööde, hoolduse või muude kulude kohta ei pea eraldi kuludokumente esitama. Mahaarvamine toimub eluruumi üüritulu deklareerimisel automaatselt.
Näide arvutusest
Korter antakse üürile hinnaga 700 eurot kuus.
Aastas teeb see kokku 8400 eurot.
20% mahaarvamine on 1680 eurot.
Pärast mahaarvamist jääb alles 6720 eurot.
Sellelt summalt arvutatakse tulumaks.
Kui tulumaksumäär on 22%, on ligikaudne tulumaks 1478,40 eurot.
See on lihtsustatud näide. Tegelik lõplik summa võib sõltuda inimese teistest tuludest, maksuvabast tulust ja muudest asjaoludest.
Millal tuleb üüritulu deklareerida?
Üüritulu deklareeritakse eelmise kalendriaasta eest.
Näiteks kui said üüritulu 2025. aastal, tuleb see näidata 2026. aastal esitatavas tuludeklaratsioonis.
2025. aasta tuludeklaratsiooni sai esitada 16. veebruarist kuni 30. aprillini 2026. Kui deklaratsiooni järgi tuleb tulumaksu juurde maksta, on maksetähtaeg 1. oktoober 2026.
Milline on tulumaksumäär 2026. aastal?
2026. aastal on tulumaksumäär Eestis 22%.
Eluruumi üürimisel arvutatakse tulumaks üüritulult pärast lubatud mahaarvamist. Tavalise eluruumi üürimise puhul füüsilise isikuna on selleks 20% automaatne mahaarvamine.
Mida täpselt lugeda üürituluks?
Siin tekib üürileandjatel sageli segadus.
Oletame, et üürnik kannab sulle üle:
- 700 eurot üüri
- 150 eurot kõrvalkulusid
- 700 eurot tagatisraha lepingu sõlmimisel
Neid summasid ei tasu automaatselt kokku liita ja kogu summat üürituluks pidada.
Üür on omaniku tulu. Kõrvalkulud võivad olla lihtsalt summad, mis liiguvad omaniku kaudu edasi, kui lepingu järgi maksab need üürnik. Tagatisraha ei ole tavaliselt üüritulu, kui seda hoitakse garantiina ja see tagastatakse üürnikule.
Kui tagatisraha jäetakse endale näiteks võlgnevuse, kahju või tasumata arvete katteks, tuleb olukorda juba eraldi hinnata.
Miks tasub üürileandjal pidada lihtsat tabelit?
Probleem ei ole alati maksus endas. Probleem tekib siis, kui kevadel avad deklaratsiooni ja ei mäleta enam, mida üürnik täpselt maksis.
Mis oli üür. Mis olid kõrvalkulud. Mis oli tagatisraha. Mis oli remondikulu hüvitis. Mis oli mõne varasema summa tagasimakse.
Seetõttu soovitan pidada väga lihtsat tabelit. See ei pea olema keeruline raamatupidamine.
- kuu
- üüri summa
- kõrvalkulud
- tagatisraha
- makse kuupäev
- lühike kommentaar
Nii ei pea deklaratsiooni täites kogu pangakonto ajalugu läbi otsima.
Kas 20% mahaarvamine kehtib garaaži, äripinna või Airbnb puhul?
Seda reeglit ei tasu automaatselt kanda üle igale kinnisvara üürimise juhtumile.
20% mahaarvamine puudutab eluruumi üürimist. Kui annad üürile garaaži, äripinna või muu mitteeluruumi, tuleb maksustamist eraldi vaadata.
Lühiajalise majutuse puhul Airbnb, Booking või teiste platvormide kaudu tuleb samuti olla ettevaatlik. Seal on olulised detailid: kas tegutsed eraisikuna, kas tegevusel on ettevõtluse tunnused, kuidas on maksed vormistatud ja milliseid kulusid saab arvesse võtta.
Mida peaks omanik meeles pidama?
- Korteri üüritulu tuleb deklareerida.
- Eluruumi üürimisel saab füüsiline isik 20% automaatse mahaarvamise.
- Tulumaksu ei arvestata kogu üürisummalt, vaid summalt pärast mahaarvamist.
- Eelmise aasta tulu näidatakse järgmise aasta deklaratsioonis.
- Üür, kõrvalkulud ja tagatisraha tasub hoida eraldi arvestuses.
- Garaaži, äripinna ja lühiajalise üüri puhul võivad reeglid erineda.
Üüritulu maksu kalkulaator
Et kõike käsitsi mitte arvutada, on minu veebilehel maaklerpavel.ee üüritulu maksu kalkulaator.
Sisesta üüri summa ja saad kiiresti vaadata ligikaudset tulumaksu.
See on mugav siis, kui alles plaanid korterit üürile anda ja tahad enne aru saada, milline võib olla tegelik tootlus.
Vajad abi kinnisvaraga?
Kui plaanid Eestis kinnisvara üürile anda, müüa või osta, võid minuga ühendust võtta.
Aitan vaadata mitte ainult objekti hinda, vaid ka kulusid, dokumente, makse ja võimalikke riske enne tehingut.